הקדמה
נדמה כי אחד הנושאים ה"נפיצים", ביותר והמולידים סכסוכים רבים, הוא נושא תשלומי ועד הבית.
לא אגזים אם אומר כי כמעט בכל בית משותף מתנהל סכסוך סביב נושא זה.
הסיבה לדבר פשוטה: בבנין אחד מצויים אנשים שונים עם דפוסי התנהלות שונים, צרכים שונים, ומצב אקונומי שונה. אנשים אלו נדרשים יחד לשלם תשלום משותף בניהול הנכס. האחד מעוניין לשלם את המינימום, והשני רוצה להשקיע. האחד משתמש בשירותי הבית משותף יותר, והשני פחות.
האחד אינו מורגל בחישוב מדויק עד "השקל האחרון" ומעדיף תשלום "אחיד", והשני מעוניין לדעת האם כל שקל שהוא מוציא מוצדק, או שמא הוא משלם גם על שירותים שהוא לא נהנה מהם.
שאיפתי המרכזית היא כי הקריאה במאמר זה, תסיר את המתחים ואת הרגשות סביב נושא זה, ותוכל להעניק לאנשים הנתקלים בסכסוכים מעין אלו, מענה אובייקטבי (עד כמה שניתן) לשאלות נפוצות המעוררות סכסוכים בין שכנים. כולי תקוה, כי אדם המצוי בסכסוך יוכל לקבל מענה ממאמר זה, ולהבחין כי לעיתים טענת חברו אינה סתם קטנונית, אלא גם מעוגנת בהלכה ובחוק, וגם במידה וימצא שהצדק עמו, יוכל להבין את ה"צד השני", ומה המניע שלו.
כמו בכל נושא, יש להתחיל "מבראשית", האם כלל מוטלת חיוב על כל שוכר לשלם תשלומים או הוצאות לבית המשותף, או שהוא יכול לטעון שאין הוא חפץ כלל בשירותים אלו?
שאלה זו, יש בה מן השאלה הרטורית. נדמה, כי כל אדם ישר מבין שלבית משותף יש הוצאות משותפות, ופשוט שכל אדם שנהנה מן הנכס המשותף צריך גם לשא בתוצאות של החזקתו.
מכול מקום ננסה לעגן את החיוב ע"פ המקורות וע"פ החוק.
המשנה במסכת בבא בתרא (ז:) עוסקת בהוצאות שוטפות שצריכים כל בני העיר לשאת בהם יחד. הוצאות כגון שמירה, והחזקת החומה המחזיקה את העיר, וכך נאמר שם:
כופין אותו לבנות בית שער ודלת לחצר.
א"כ פשוט כי חובתו של כל דייר, להיות שותף בהוצאות הבסיסיות של הדיור המשותף.
הבאנו את דברי המשנה הקובעת שיש לחייב את בני העיר להשתתף בהוצאות הבסיסיות של בני העיר
בשולחן ערוך נאמרו הדברים בצורה יותר מפורטת, וכך פסק השו"ע (חו"מ סימן קסא סעיף א):
בני חצר כופין זה את זה לבנות דלת ובית שער לחצר.
וכן כל הדברים שהחצר צריך להם צורך גדול, או הדברים שנהגו בני המדינה לעשותם.
אבל שאר הדברים, כגון ציור וכיור, אינו כופהו.
עשה אחד מעצמו, אם גילה השני דעתו שהוא חפץ בו, מגלגלין עליו את הכל ונותן לו חלקו בהוצאה.
כלומר, בשו"ע מופיע הבחנה ברורה בין צורך בסיסי שכל בני העיר זקוקים לו, שניתן לחייב את כל בני העיר להשתתף בהוצאותיו, לבין צרכים נוספים, שלא ניתן להחיל חיוב על התושבים, מבלי שגילו דעתם שהם חפצים בו, ונהנים ממנו.
מעקרון זה לגבי תשלומים משותפים להוצאות העיר, ניתן להסיק גם לגבי חובותיו של הדייר ביחס להוצאות הנצרכות להחזקה השוטפת של הבניין.
כמו כן יש להבחין שהשו"ע מוסיף ואומר כי ניתן לחייב על הוצאות שהם מעבר להוצאות השוטפות, זאת במידה וכך נהגו בני המדינה.
עקרון זה הינו חשוב מאוד לנדון שלפנינו, משום שחלק גדול מאוד מהויכוחים המצויים בין דיירים שונים בנוגע לגובה תשלומי ועד הבית, היא ביחס לשאלות הבאות: "האם אני מחוייב לשלם על שיפוץ של חדר הכניסה", " האם אני מחוייב לשלם על השקעה בגינה המשותפת, או שאוכל לדרוש לרצף את השטח שמחוץ לבניין ולחסוך בהוצאות", וכל כיוצא בזה.
על שאלה זו משיב השולחן ערוך תשובה ברורה: עקרונית, ניתן לחייב רק על ההוצאות הבסיסיות ביותר. אמנם במידה ובני המקום נהגו להוציא על הוצאות מסוימות על אף שאינם בסיסיות, יש לחייב על כל מי שנמצא בעיר זו, להתנהג בזה כבני העיר. תנאי זה הינו תנאי בסיסי ועקרוני בכל נושא ממוני, שבו "מנהג המדינה" הוא זה שקובע.
השאלה העומדת לפתחנו היא, כיצד נקבע מהו מנהג המדינה.
התשובה האמיתית לשאלה זו, שאין בזה כלל גורף. אמנם מכול מקום נוכל לומר שבאוכלוסיות רבות, ובפרט במקומות בהם חיים אנשים דתיים ושאינם דתיים יחד. ישנה הסכמה רחבה שהחוק הישראלי, הוא הקובע ועל פיו מתנהלים. כמובן שכלל זה לא תקף לכל מקום ולכל אוכלוסיה, אך הוא בהחלט מייצג את רוב האוכלוסיות, ועל כן חשוב ונכון להכיר את דברי החוק בעניין זה, בפרט שאנשים אכן מכירים את החוק ומצטטים אותו, אך לא תמיד באופן הנכון והמדוייק. כדברים אלו כתב הרב אליעזר ולדנברג בספרו "ציץ אליעזר" (חלק טז סימן סט) ואלו דבריו:
לפי דעתי בכגון נידוננו יש שפיר להתייחס באופן חיובי אל החק האמור. הן מפני שהוא איננו נוגד דין תורתנו הקדושה, ועכ"פ לא מפורש אצלנו דלא כן, והן מפני שזה מעין קבלו עלייהו ונהפך גם למנהג – המדינה..
הזכרתי כי בחק האמור ישנו גם בחינה של מנהג - המדינה, והוא זה. מפני שחק בתים משותפים איננו מכיל רק חק אחד, אלא הוא פקעת חוקים של כל מיני בעיות שמתעוררות בדיני - שותפים - בבתים כמעט יום יום, ומכיון, שעינינו הרואות שמתנהגים על פיו בדרך כלל באין חולק, אם כן הוא נהפך עי"כ גם למנהג - מדינה, ושוב אין יכולים לבוא ולטעון דין הניין ודין לא הניין לי.
לאחר שביארנו כי בעניין זה יש ללכת ע"פ חוק המקרקעין, נפנה אל החוק ונראה, מהם החיובים המוטלים על כל דייר בנוגע לתשלומי ועד הבית.
כך נאמר בסעיף 58 לחוק המקרקעין:
בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחויבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר. לענין זה, "החזקה תקינה" – שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות
כלומר, החוק במקרה זה תואם לחלוטין גם לנאמר בשו"ע שהחיוב הוא על ההחזקה התקינה של הנכס.
אמנם החוק מוסיף להגדיר שהחיוב הוא על החזקה של כל הרכוש המשותף שהיה קיים או שופר בהסכמת הדיירים. קרי, אם אדם נכנס לבניין שיש בו גינה, הוא יהיה מחויב לממן את החזקת הגינה. אך אם לא הייתה גינה בשעה שנכנס, אכן זכותו לטעון שהוא אינו חפץ בהחזקת גינה, למעט מקומות בהם המנהג ברור ומוחלט שיש גינה לכל בניין, וניתן להניח שעל דעת כן נכנס. אך נדמה שיהיה קשה למצוא מציאות בו יש מנהג מוחלט בעניין זה.
בחוק שהבאנו לעיל נאמר שבמידה ונקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר, הוא מחייב את הדיירים.
עניין זה נכון ותקף גם לגבי השאלה על מה ניתן להשקיע. כלומר, אם נכתב בתקנון שוועד הבית ישקיע גם בהאכלת חתולים סביב לבניין, אכן זה יחייב. אך השאלה היא מי קובע את התקנון, והאם הרוב יכולים לכוף את המיעוט בעניין זה.
כך אומר החוק בעניין זה (סעיף 62):
"אין לקבוע או לשנות בתקנון זכויות של בעלי דירות או להטיל עליהם חובות או תשלומים מסוג או בשיעור שלא פורשו בחוק זה אלא בהסכמתם".
יסוד זה שאין הרוב יכול לחייב את המיעוט להוסיף תשלום מעבר לנהוג מעוגן גם בפסיקה ההלכתית.
וכך כתב המהרי"ק (סימן קפ)
דודאי פשיט' דאין כח במיעוט להכריח הרוב אם לא שכבר נתבררו מרצון כולם וזה פשוט אפי' לתינוקות של בית רבן.
שאלה נוספת שפעמים רבות יוצרת ויכוח בין דיירי הבניין המשותף, היא האם החלוקה של התשלום, נקבעת בשווה לכל הדירות, או שיש לחלק לפי גודל שטח הדירה.
הגמ' דנה בעניין דומה ביחס לחיובם של בני העיר לצרכי העיר, ומסופר בגמ' כי ר' אלעזר שאל שאלה זו בפני ר' יוחנן, וכך ניסוח השאלה:
כשהן גובין, לפי נפשות גובין, או דילמא לפי שבח ממון גובין?
כלומר, השאלה היא האם ישנו תשלום שווה לכל תושב ותושב, או שיש לאמוד את עושרו של כל אחד, משום שהצורך של העשיר בשמירה גדול יותר מצרכו של העני.
ר' יוחנן השיב, שיש לאמוד לפי גובה הממון, ולא לחייב תשלום שווה לכל התושבים.
עוד מסופר שם שהסתפק ר' אלעזר אם יש להתחשב במרחק של הבית של האדם מן החומה, משום שהקרובים יותר זקוקים יותר לשמירה, והשיב לו ר' יוחנן שאכן יש להתחשב במרחק מן החומה, וחישוב זה קודם לחישוב של גובה הממון שיש לאדם.
הפוסקים נחלקו כיצד להכריע למעשה ביחס בין הקרבה לחומה לגובה הממון, אך העיקרון המוסכם הוא שלא נותנים סכום קבוע לכל אדם, בראשונים מבואר שהסיבה שיש להתחשב בקירוב הבתים, שהוא מפני שהם זקוקים לזה יותר. כלומר, יש ללמוד מכאן כי יש להתחשב בצרכיו של כל אדם, וברמת הצורך שלו בהוצאות המשותפות,
אף בעניין הסיבה שמחשבים לפי ממון עולה מדברי תוס' והר"י מיגאש שזאת משום שהתשלום הוא על שמירת הממון, ולא על שמירת הנפשות. אף מכאן עולה אותו עקרון , שיש להתחשב בצורך שיש לכל תושב ודייר בהוצאות השירות המשותף.
לאור כך יש לדון האם נכון לחשב את תשלומי הבית המשותף לפי גודל הדירה, לפי נפשות או לפי הדירה. בעניין זה קשה מאוד להגיע להכרעה חד משמעית, משום שהדבר תלוי באופי של כל תשלום ותשלום. בעניין זה באמת נכון יותר לבחון מהו הנוהג הקיים, ובנדון דידן החוק.
החוק (סעיף 58) בעניין זה כותב באופן ברור:
"בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ... לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף".
יש לציין שנראה שהעיקרון העומד בבסיס החוק מתבאר על האמור בסעיף 57:
שיעורו של החלק ברכוש המשותף הצמוד לכל דירה יהיה לפי יחס שטח רצפתה אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור אחר; בחישוב שיעורו של חלק כאמור לא יעברו את תחום חלקי המאה.
כלומר, החוק קובע כי ככל שאדם מחזיק בדירה גדולה יותר, כך יש לו בעלות גדולה יותר גם ברכוש המשותף, וממילא גם חובת האחריות שלו על הנכס גדולה יותר.
לאור כך, מתבאר כי על פי החוק (ובעקבות כך גם על פי דין תורה, שהרי יש ללכת אחר המנהג כפי שביארנו לעיל) יש לחשב את תשלומי ועד הבית לפי גודל שטח רצפת הדירה.
כמו כן, יש להעיר כי לפי מה שביארנו בפסקא הקודמת- אין ביכולת רוב הבניין לשנות את אופן החלוקה של התשלום ללא אישור כל הדיירים. אמנם במידה ודייר נכנס לדירה בזמן שכבר הוסכם שהתשלום יהיה שווה לכל הדיירים מבלי להתחשב בשטח רצפת הדירה. פשוט כי הוא מחויב לכך משום שעל דעת כן נכנס, וכך גם נהג הדייר הקודם או בעל הדירה הקודמת שממנו לקח את הדירה.
במשנה בב"מ (קא:) נאמר:
המשכיר בית לחבירו, המשכיר חייב בדלת, בנגר ובמנעול, ובכל דבר שמעשה אומן.
אבל דבר שאינו מעשה אומן - השוכר עושהו.
כלומר, ע"פ ההלכה, החלוקה בין התיקונים בדירה המוטלים על השוכר, לתיקונים המוטלים על המשכיר, הם בין תיקון שזוקק איש מקצוע, שהחיוב בזה מוטל על המשכיר, לבין תיקון פשוט שאינו זוקק איש מקצוע, שעל השוכר בעצמו לדאוג לתיקונו.
בעניין זה אנו עוסקים במציאות של תיקונים, אמנם בעניין ההחזקה השוטפת פשוט, כי השוכר הוא זה שאחראי לשטיפה וכיוצא בזה.
א"כ, אף בעניין התשלומים לוועד הבית היה נראה לומר שכל תיקון הזוקק איש מקצוע, אין זה מתפקידו של השוכר, ועל המשכיר לשלם על כך, וחובתו של השוכר היא לשלם על החזקות שוטפות של הנכס.
אמנם בעניין זה החוק קובע לכאורה, כי כל החיוב בוועד הבית מוטל על המחזיק בנכס ולא על השוכר, וכך נאמר בחוק: (סעיף 58 (א) לחוק המקרקעין):
"בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחויבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף".
ובסעיף 52 מבאר החוק מי הוא נחשב כבעל הדירה לעניין זה, וכך נאמר שם:
"'בעל דירה' - לגבי דירה שהוחכרה לדורות - החוכר לדורות או חוכר המשנה לדורות, לפי הענין, זולת אם נקבע בחוזה החכירה שלענין פרק זה לא יראו אותם כבעלי דירה"
מ2 הסעיפים האלו יחד, עולה, כי החובה לתשלומי וועד הבית מוטלת אך רק על בעל הדירה, ואין השוכר מחויב בהם.
ואכן כך היה מקובל לומר בעולם המשפט, כי החיוב בוועד הבית מוטל אך ורק על המשכיר.
אמנם הנוהג בעולם הוא לכתוב בחוזה השכירות כי השוכר מתחייב לשלם את תשלומי ועד הבית הקשורים לניהולו השוטף של הנכס, אך לא בתשלומים העוסקים בהשבחת הנכס.
והעיר על כך השופט דרורי (תיק 6059/05) כי כאשר השוכר מתחייב למשכיר לשלם את תשלומי ועד הבית, הרי נוצר כאן חוזה לטובת אדם שלישי (כמשמעות מונח זה בסעיפים 38-34 לחוק החוזים-חלק כללי התשל"ג-1973). כלומר, השוכר נעשה בעל חוב ישיר של נציגות ועד הבית, וזכותם לתבוע אותו על תשלומי הוועד.
אמנם החוק בעניין זה השתנה בעת האחרונה - בשנת תשע"ז נוצר תיקון לחוק השאלה והשכירות ושם נקבע:
"השוכר יישא.. בתשלומים לצורך אחזקה שוטפת המשולמים לנציגות הבית המשותף או למי שנכרת עמו חוזה לניהול ואחזקה שוטפת של הבית המשותף".
נמצא, כי כיום השוכר אכן מחויב בתשלומי וועד הבית, אף ללא חוזה כתוב.
אך עדיין עולה מן החוק כי החיוב בתשלומים אלו, הם כלפי המשכיר, כך עולה ממיקום החוק, שנכתב בחוק השאלה והשכירות. בעוד בחוק המקרקעין עדיין לא נשתנה ההגדרה כי המשכיר הוא המחויב כלפי ועד הבית בתשלום הניהול השוטף.
מכול מקום, כפי שציינו לעיל מכוח החוזה יכול ועד הבית לתבוע את השוכר כמוטב צד ג', ומסתבר, שהוא הדין במציאות שאין חוזה חדש, זאת לאור החוק החדש.
ישנם מצבים בהם לשוכר יש טענות כלפי גובה תשלום ועד הבית, והמשכיר דוחק בו לשלם את התשלום בכדי שהחיוב לא ייפול על כתפיו.
נשאלת השאלה, האם השוכר יכול לומר כי חיובו הוא כלפי הועד הבית, ואין ברצונו לדון עם המשכיר בעניין זה, ורק במידה ואכן יגבו מהמשכיר את התשלום, יצטרך להדיין עמו, משום שהוא מחויב כלפיו בחוזה, וגם על פי חוק לשלם את התשלום לוועד בית.
כפי שביארנו, לרוב כתוב בחוזה מפורש כי השוכר מחויב בתשלום הועד בית, ויש כאן התחייבות לצד ג', א"כ יש לדון כיצד החוק מתייחס להתחייבות צד ג'.
וכך נאמר בחוק בעניין זה (חוק החוזים 35- 38):
זכותו של המוטב לדרוש את קיום החיוב מתבטלת למפרע, אם הודיע לאחד הצדדים לחוזה על דחיית הזכות תוך זמן סביר לאחר שאחד מהם הודיע לו עליה...
זכותו של המוטב אינה גורעת מזכותו של הנושה לדרוש מן החייב את קיום החיוב לטובת המוטב".
כלומר, החוק הקובע כי יש זכות גם למוטב, וגם לנושה המקורי- לתבוע את קיום התחייבותו של המתחייב. בנדון דידן עולה כי לפי החוק יש זכות גם לבעל הבית וגם לוועד הבית לתבוע את השוכר שישלם את תשלומי ועד הבית.
אמנם היה מקום לדון במעמדו ההלכתי של התחייבות זו לצד ג', והנה נראה פשוט שיכול המשכיר לחייב את השוכר לשלם לצד ג' כלומר לוועד הבית, הן מצד "דין עבד כנעני" כמבואר בקידושין (ז.) שיכול אדם לחייב את חבירו להתחייב לאדם שלישי תמורת תמורה שהוא נותן לו, וכפי שנפסק בשו"ע סימן קצ סעיף ד, ומעבר לכך בהתחייבות חוזית נדמה כי אין צורך בגדר "עבד כנעני" ודי בעצם מעשה הקניין שעושה השוכר בכדי לחייב אותו לשלם לגורם שלישי ומדין "זכין", וכבר הכריעו האחרונים (עיין מהרשד"ם חו"מ סימן שפ, מהרש"ך, חלק ג סימן ח, חת"ס חו"מ סימן סו צמח ועוד) שיש לשטר חוזי תוקף של קניין מחייב מכוח 'סיטומתא'.
אמנם היה מקום לדון האם בהתחייבות זו, נעשה המחייב עצמו צד בדבר לדון עמו, או שמא יכול המתחייב לומר שאינו דן אלא עם הצד כלפיו התחייב, כלומר בנדון דידן יש לדון שמא השוכר יוכל לטעון שברצונו להתדיין עם ועד הבית ולא עם המשכיר.
בעניין זה היה מקום לדמות מקרה זה למבואר במספר סוגיות (ב"ק ח:, ב"מ יד., כתובות צב:) שיכול מוכר שדה שלא באחריות לעמוד בדין מול המערער הטוען שהשדה שלו, על אף שאין לו הפסד בזה, שהרי מכר שלא באחריות, ומכול שכן בנדון דידן שיש נ"מ למשכיר, משום שאם השוכר לא ישלם את ועד הבית, יבואו בתביעה למשכיר לשלם, והיות והשוכר התחייב כלפיו לשלם למשכיר- זכותו לתובעו.
אך היה מקום לדחות שבמקרה של מוכר שדה, ויצא עוררין, כבר נעשתה תביעה, ואנו נותנים זכות למוכר להתדיין כבעל דבר, ואילו בנדון דידן, מדובר בחוב של השוכר והמשכיר כלפי ועד הבית שעדיין לא תבעוהו, וניתן לומר שאין ביכולת התובע לתבוע סכום כסף אשר עדיין לא התחייב לשלם.
בעניין זה יש מקום לדון, אך הנטייה היא לומר שהיות וברור שיש למשכיר השפעה ישירה בעניין זה, וכל ההתחייבות של השוכר בעניין זה הן מצד החוזה והן מצד החוק היא כלפי משכיר, קשה לומר שאינו צד בדבר, ובפרט שבמקרים רבים המשכיר נוטל צ'ק המחאה כפיקדון למידה שלא ישלם את תשלומי ועד הבית. דבר המעיד כי יש ביכולת המשכיר לגבות גם כן סכום זה ולשלמו לוועד הבית, במידה והשוכר לא יעשה כן.
מסקנות: